2015年に開業した複合施設「LOG ROAD DAIKANYAMA（ログロード代官山）」に続き、今年9月に開業した「渋谷ブリッジ」のプロデュースや「渋谷ストリーム」内での店舗運営など、旧東横線渋谷駅のホーム・線路跡地とその周辺敷地の再開発で話題を集める「渋南（渋谷駅の南側エリア）」に深く携わるTHINK GREEN PRODUCE（シンク・グリーン・プロデュース、以下TGPと省略）。事業領域は不動産や建築の基本計画のみならず、デザイン・飲食・サービスなどの運営まで、計画とオペレーションの両面から「まちづくり」全体にコミットできるのが、TGPの強みだ。「渋南はブルックリンやサンフランシスコのミッションと同じようなエリアかな」という代表の関口正人さんは、この新天地にどんな価値をもたらそうとしているのだろうか。不動産会社時代の成功や挫折など、関口さんが歩んできた今までの経験を振り返りながら、TGPがつくりたい「いい“まち”とは何か？」をじっくりと聞いてみた。

インターネット黎明期、同世代の活躍に胸騒ぎを覚えた。

_そもそも渋谷との出会いはいつ頃ですか？

僕らの世代はヒップホップなどのクラブカルチャーや、宇田川町を中心としたチームだったり、それと並行した横乗りのカルチャーが入り交じっていて。遊び場といえば、渋谷か六本木が中心だった時代。中学生くらいから洋服を買いに行く、遊びに行く、友達と会うまちとして使っていたし、改めて意識することなく普段の生活の中に渋谷がありました。それから、学生時代はずっとバスケをやっていたのですが、僕らの時代まで、東京都の決勝大会は代々木第二体育館だったんです。いわば、僕らにとって、渋谷、代々木といえば、甲子園みたいなもの、頂点ですね（笑）。

_現在もバスケは続けているのですか？

大学卒業後、仲間と少しやっていたのですが、体育会で本気でやっていた僕らにとっては、歯がゆくて。だって、みんな趣味じゃないですか。少しやれると、「ちょっと休憩しない」という声が上がって、「えっ、なんで休憩？」みたいな。趣味では何か物足りなくて、中途半端になって止めてしまいました。ただ、体を動かしたいという気持ちは強くて、一般的にスポーツは点数やタイム、人と人とが競うじゃないですか。だから競わないものがいいなと。マラソンは違うかな、水泳、ジムに通うのも違うなと考えている中で、出会ったのがサーフィンでした。海は気持ち良く、気分もゆったりして、直ぐにどハマリしましたね。

_鎌倉でお店を運営されているのは、それが理由だったんですね（笑）。さて大学卒業後、就職したのは大手不動産会社でしたが、もともと不動産に興味があったのですか？

何かをクリエイトしたいという気持ちがあって、就職活動では広告代理店とか、テレビ局とかを中心に動いていましたが、それも漠然としたイメージにすぎなくて。改めてクリエイトするとは何かを深く考えてみると、どこか「まちづくり」にも似ているんじゃないかと。加えて、不動産事業はお金の関係性、法律の関係性など、いわゆる社会一般的なビジネスフレームをより広く学べて、社会勉強に最適じゃないかと思い、そんな感覚で不動産会社を選びました。

僕が配属されたのは東北支店で、一戸建てを中心としたニュータウンの開発を担当し、販売や不動産仲介、関連事業などをやっていました。確かにまちづくりといえば、まちづくりなんですが、宅地分譲や一戸建てをひたすら作って売るだけなので、2、3年もやっていると極めてルーティンになってくる。当時は不動産バブルが弾けて景気の悪い時代だったのですが、僕らが扱っていたニュータウンは売り手市場ですごく人気が高い物件でした。僕は広告担当もやっていたので、お客様とコミュニケーションしていく中で「3LDKではなく、うちは子どもが一人なので、2LDKに間取りに変更できませんか」とか、「カラーデザインはいいけど、もっと落ち着いた感じに変更できないですか」と様々な声も聞こえてくるんですね。でも、お客様からの要望に応えなくても、物件はどんどん売れていく。結果、供給者の理屈で「そんなことは出きません、買った後にやってください」ということになっていた。ただ日々の営業の中で、オーダ―メイドと、既存の出来合いの中間的なものが出来たら良いんじゃないか、とおぼろげながら感じていて。

当時、不動産広告ではリクルートの「住宅情報」という紙媒体がむちゃ強くて、そこに出稿するのが広告戦略の一番王道でした。その一方で楽天とかYahoo!とか、インターネットの黎明期でもありました。まだイエローページくらいの役割しかないホームぺージでしたが、活用の仕方次第で、日ごろ僕らが販売営業で感じているジレンマのようなものが、ネットという技術で解決できるんじゃないかと。そこで思い立って、とあるネットベンチャー企業に転職して、ネット不動産サイトの立ち上げに関わりました。その後、その会社の不動産事業の撤退に伴い、会社を辞めてしばらくはぷらぷらしていたのですが、遊び仲間の先輩から「面白い会社があるから」と紹介されたのが、前職の「都市デザインシステム」でした。それが2000年です。

_一般的に大手不動産にいれば、定年まで安泰だと思うのですが、随分と決断力が早かったですね。　

「大手企業に永久就職したい」という気持ちは全くありませんでした。でも起業志向もありませんでしたので、とにかく自分がやりたいことを探したいというスタンスだけ。ただ、探しきれないジレンマ、焦りもあって、最初の会社は入社5年目で辞めたのですが、まさに大手企業で、やめる人間なんて誰もいないんですよ。おぼろげながら、「まちづくりをやりたい」と思ってはいたのですけど、それをやるためには、どういうキャリアパスを描けばいいか考えたときに、このままここに居たら無理だなと感じて。ちょうど僕が28歳くらいのとき、世の中はインターネットの黎明期で、僕と同世代のベンチャー起業家たちが創業3年で上場したとか、経済紙を賑やかすようなニュースが聞こえてくる。「これは一体なんだ？」と胸騒ぎしたのをよく覚えていて、「やっぱり動かないとな」みたいな感覚が強まったのがきっかけ。そのタイミングが少しでもズレていたら、転職していなかったかもしれません。

「渋谷ブリッジ」を背景に渋谷川沿いの遊歩道で撮影。

鍛えられた「コーディネート力」で新しい価値を生む。

_「都市デザインシステム」に入ってから、何をされていたのですか？

8年間いたのですが、最初4年はコーポラティブハウス。直接的な担当コーディネーターという形で2つくらいのプロジェクトに携わり、3つ目からマネージャーになって、30か31歳のときに事業部の責任者として携わりました。入社時は40、50人くらいだった社員が、4、5年後くらいで100人強くらい。リーマンショックの5年前には、仕組みがしっかりと出来て、自分たちが提供するコーポラティブハウスを量産する体制が整いました。ただ当時、住宅市況はあまりよくない状態で、提案してもあまり人が集まらない時代に入っていました。

僕としては、コーポラティブハウス事業そのものが成長過渡期に来ていると感じていたので、次の一手を考えていかないといけないと。もちろん、強い気持ちを持ってコーディネート業をやっているスタッフたちを否定するつもりはなかったのですが、僕も30歳ちょっとで活気盛んなときでしたので、「何が何でも新規事業を考えていかないとダメだ！」という姿勢だったのでしょう。スタッフからは「なんだよ、コーポラティブハウスにプライドを持ってやってきたのに、新しいこと、新しいこと…」って、「じゃあコーポラティブハウスはどうするんだよ？」って。スタッフは僕よりも年上が多かったので、きっと生意気に見えたのでしょう。事業部と僕ら役職者との間に軋轢が生じ、事業のマネジメントの前に組織のマネジメントで挫折してしまったんです。事業部を一つにまとめられず、業績も芳しくない。結果、「事業部でできないなら、自分でやってみたら…」ということになって、ラインから外されて役職者から一担当者に。いわば、降格ですね（笑）。

_ひとり事業部ですか？

はい、一人でいろいろ試行錯誤し始めたんです。その中で一つ辿り着いたのが、「コーディネート力」です。今まではユーザーの声を取りまとめ、調整して住宅づくりを行うのが仕事だったわけですね。つまり、コーディネート力とは「1と1を合わせて2以上の成果を生み出す力」と言えると思うのですが、そのスキルを随分と鍛えられたなと感じていて。なら、その力を新規事業に生かせないかと考えたときに、オフィスや商業施設、宿泊施設…、住宅以外にもまちを構成する要素はたくさんあるじゃないかと。

また僕はデザインやクリエイティブワークも好きだったので、住宅や建物などを見ていると気になることが結構あったんです。たとえば、「この建築はとても素晴らしいのに、この植栽はなんでしょぼいんだろう？」とか、「いい商業施設を建てたのに、なんで名前がすごく変なの？」とか。言っても切りが無いんだけど、今までは「建築がいいなら諦めるか」ということが多かったと思う。僕はそういうことを全てひっくるめて、ものづくりができないかと考えたんです。不動産業界ではよく言われる話なんですけど、「アトリエ系は大変だ」と。建築家の中では技術的な側面やコスト、進捗管理、法律などが強い設計事務所と、デザインが強い事務所があります。前者を「組織系」、後者を「アトリエ系」として業界内では強みを分けて捉えることが多いのですが、得てして反対は弱みとなります。ただアトリエ系を使うと、デザインは素晴らしいんだけど「融通がきかない」「コストコントロールができない」「進捗管理ができない」ということが多い。だからコーディネート業務をするときは、アトリエ系よりも組織系のほうが楽だと言われています。で、全ての領域をアトリエ系にしたら、もっと良いものづくりができるんじゃないかと。普通に考えたら、建築家と照明家の取り合いを調整するとか、建築家とランドスケープデザイナーの取り合いを調整するとか…面倒臭くてイヤだよと思う。じゃあ、その面倒くさいところを、今まで培った「コーディネート力」を生かしてできないかと思い、従来の不動産のものづくりの中に「クリエーターズ・コラボレーション」という新しい価値づくりを考えたんです。

_「クリエーターズ・コラボレーション」は理解されたのですか？

いろいろ営業活動をする中で、ある外資系生命保険会社が僕の考えを評価してくれまして。その当時、その会社は他の生命会社を買収して、そこの持っているアセット、不動産を再生してバリューアップして収益を得るというモデルを進めていて、その中の物件の一つに赤坂に社宅兼営業所があったんです。「壊して新しく建物を作りたいんだけど、ただ普通のことをしても面白くしたいんだ」という当時のCEOが「君のアイデアは素晴らしいので投資したい、ここでやってくれ」と言ってくれて。予算は限られていたのですが、そのときに建築家、グラフィックデザイナー、ランドスケープデザイナー、インテリアデザイナー、ファニチャーデザイナー、プロダクトデザイナー…、ありとあらゆるデザイナーとコラボレーションして集合住宅を一つ完成させました。それを建築系、カルチャー系などのメディアが面白がって取り上げてくれて、相場よりも15％くらい高い賃貸相場で稼働し始めたんですね。その成功が「素晴らしい」ということで、第二弾、第三弾と続いていって、僕自身もクリエーター、デザイナーとのネットワークやコミュニケーションを広げるきっかけとなりました。

七里ヶ浜の風景。右前方に江ノ島を臨む。

ディベロッパー自らが”客寄せパンダ”となって、情報発信する。

_その成功が、七里ヶ浜の「WEEKEND HOUSE ALLEY（ウィークエンド・ハウス・アレー）」の開発につながるのですね？

そうですね。世の中では「Jリート」という不動産の上場マーケットができて、リーマンショックの前ですが、開発型の不動産をどんどん買いたいという好景気が始まっていました。都市デザインシステムもファンド向けの開発事業を推進していこうの流れになっていて、僕がコンサルティングベースで進めていたクリエーターズ・コラボレーションを活用して、自分たちで土地を買って建物を建てて、いい賃貸条件で収益化させたら、ファンドに売るという事業を始めたんです。そのプロジェクトの一つが「七里ヶ浜のWEEKEND HOUSE ALLEY」です。多くのみなさんは、完成したウィークエンド・ハウス・アレーを見て、いい施設ですねとか、あんな施設なら入りたいなとか、言っていただけるんですけど。それは出来た後の話で、その過程はなかなか大変だったんですよ。

もともとあの場所はある有名なホテルの独身寮があったところで、草ぼうぼうの荒れ地に人が住んでいるか否か分からないくらいの古い平屋があるだけ。周りは七里ヶ浜とはいえ、田舎の海際の土地という感じで、しょっぱい感じだったんですね。「関口くん、面白い場所だけど、商売としては成り立たないよね。夏はいいけど、冬場はどうするの？」と上の人からは通り一遍のことを言われる。事実、営業は大苦戦したんですけど（笑）。いろいろな方とお会いしてリーシングを進める中で「ディベロッパーさんですよね。作って貸して終わりじゃないですか、それもどうなのかな？」って。不動産開発のビジネスモデルをいろいろ勉強する中で、「リスクアンカー」という手法があることを知ったんです。簡単にいえば、コンテンツやオペレーションをディベロッパー自らが担い、自らが客寄せパンダとなって、周辺のリーシングや開発を手掛けていくというもの。これこそが、まさに七里ヶ浜でやるべき姿ではないかなと。つまり買って建てて貸して売って終わりではなく、買って建てると同時に自分でも何かやって１プレーヤーとなって、それをコンセプトにして仲間を集めていく…、このニュアンスだったら誰か賛同してくれるんじゃないかと思ったんです。じゃあ、人を呼ぶマグネットになるのは何かなと考えたときに、PR会社から、「いいシェフ、コンテンツがあるよ」と紹介してもらったのが、「世界⼀の朝⾷」と評されたシドニーの「bills（ビルズ）」でした。とはいえ、さすがにレストラン運営の部隊は持っていなかったので、そのレストランはトランジットジェネラルオフィスの中村貞裕さんに任せて、都市デザインシステムとPR会社と三位一体の共同事業として展開することに。その後、「世界一の朝食のビルズ」はメディアでも大きな話題になって、ウィークエンド・ハウス・アレーも上手く回り始めました。

_ウィークエンド・ハウス・アレーを最後に独立して現在に至るわけですが、TGPが扱う領域は多岐に渡っていますが、どんな考えで仕事を進めているのですか？

七里ヶ浜を手掛けたことで、僕自身が明確に感じたのは「まちづくりをすること＝不動産事業である」ということ。不動産開発やリノベーション、不動産コンバージョン事業であることは間違いないのですが、ただ、それだけだとハコモノなんですね。箱が余っている時代。ハコモノだけのまちづくりには限界があるんじゃないかと。だったら中身から考える不動産事業があっても然るべきだろう。では、どんな中身が必要なのだろうか？ すべてを網羅することは出来ないけど、まちづくりを考えたときに、まず外せないのは「飲食」。もう一つは「仕事」。それがシェアオフィスであろうが、コワーキングスペースであろうと、単にオフィスとして貸すということだけではないワークサービスコンテンツの提供もあるだろうなと。そのほか、「宿泊」「ウエディング」「ギャラリー」「プロモーション（イベント）のプロデュース」の計６つ。まちづくりに大きな影響を与えられ得る主要な６つのコンテンツは、外部プレーヤーをテナントに招く間接的な価値づくりではなく、自分たちが直接運営オペレーションに関わる。それが出来るようになれば、自分たちのオペレーションで価値づくり、バリューアップさせて、不動産事業に転換できるなと「七里ヶ浜のプロジェクト」で確信したんです。

_TGPは「何屋」さんと呼べばいいんですか？

僕らの会社の特徴は、「コーディネート」と「直営」を両方やっていること。コーディネートは言い換えると、コンサルティングワークに近いんですね。両方やっているため、ビジネススタイルとして「何屋」というのは難しいのですが、ホームぺージの一番上にも書いているのですが「自分たちが作りたいのは、これからのまちと これからの生活と これからの文化です」と抽象的ですがまとめています。もう少し噛み砕けば、「まちづくり会社」「生活提案会社」「文化づくり会社」と言い換えることも出来ます。